文/刘关[《中国房地产报》记者] 制图/林琼珊
从2010年580万套，到2011年的1000万套，十一届全国人民代表大会第四次会议政府工作报告中有关建设保障性住房数字的变化，已然彰显保障房建设正在成为此轮调控的重中之重。然而，在大家对各地日前纷纷签订应对1000万套建设任务的《保障性住房目标责任书》鼓掌叫好之余，一个问题接踵而至：在土地和资金的双重掣肘下，这一延续去年“军令状”式手法的保障房建设任务，究竟能完成多少？
国土资源部的最新数据表明，2010年保障性住房用地基本实现应保尽保。但是，在这一数据出具的同时，国土部首次对去年580万套保障房开工并未完成建设的原因作出解释。这一表态，颇似各个部委条块分割体系下的弦外之音。有业内人士甚为担忧，在某种程度上，土地和资金两大瓶颈实际上就是一回事。原因在于，在房价暴涨的今天，对土地供应的最大遏制无疑是拆迁问题，简单地归纳，拆迁问题几乎等同于资金问题。
对于此问题，相关部门没有完全回避。3月9日，住建部副部长齐骥算出了今年1000万套保障房约需资金1.3万亿元的总账。他表示，其中的5000多亿资金将由中央和地方政府筹集，3400多亿将由工矿企业和被改造的职工住户筹集，其下几千亿则为稍显模糊的“社会机构投入”。业内普遍认为，在地方融资平台正被清理的背景下，对于中央和地方能否顺利吞下这5000亿元蛋糕存疑。社会资金投入渠道一直欠缺引导机制。各地的探索显示，“各级政府”在其中不可缺位。
【已有创新】
本次政府工作报告中，国务院首次明确“中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入”。具体而言，保障房的建设资金应由中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的至少10%、住房公积金净收益、财政收入等几个部分组成，其余由社会资金填空。业内认为，资金这一问题看似已有路径可循，可走起来却并不平坦。为追寻融资坦途，部分地方的融资创新行为层出不穷，具有相当的借鉴意义。
首先，就是地方政府搭建创新性平台引入民间资本。天津市借助了一个新的平台引入民间资本——私募股权基金。这只合伙制私募股权基金于2009年由天津市房地产开发经营集团有限公司与天津市国土房管局、天津信托公司等共同组建，主要解决保障性住房建设资本金缺口问题，规模为50亿元，期限三年，迄今已募集12亿元，今年正在募集20亿元资金。有关人士介绍，该基金主要是用作项目资本金，撬动更多的资金投入。目前该基金主要用于限价商品房和商铺等部分商业地产，以商业地产的收入弥补收益。从已发行的几期项目来看，收益率介于7.8%~10%。这一尝试尚处试点阶段，效果还有待观察，而且由于天津的金融体制特殊，这一样本的可复制性究竟有多强不好判断。
第二，就是地方政府通过创新机制引进全国社保基金。2011年2月底，全国社会保障基金向南京市保障房公司发放30亿元信托贷款，期限为2年11个月，利率为6.05%，由江苏省国际信托有限公司发行信托产品，民生银行提供连带担保。这是全国社保基金投资保障房的第一单。通过信托公司提供固定收益类产品，正是这一单成型的关键节点。3月8日，全国社保基金理事长戴相龙表示，2011年社保基金会增加对保障房的投资，约占投资比重的5%，规模约几百亿。据记者了解，在社保基金这一大财神抛出橄榄枝之后，已经有多地政府基金争取社保基金投资额度。
第三，就是地方政府通过引导信托公司尝试引进民间资本。据普益财富监测数据显示，2010年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量为八款，募集规模达10.7亿元；参与的信托公司有五家，分别是天津信托、新时代信托、华能信托、联华信托和中信信托，其中以天津信托成立的产品最多。长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。“在信托公司基金化趋势的背景下，也有更多的信托公司希望设计出收益虽低但较为稳定的投资产品，而保障房就是其中一个重要领域。”一位信托从业人员对记者表示。
【可能路径】
业内人士认为，各级政府除了要发挥银行等既有渠道作用，还要积极拓展金融创新工具的新途径。首先，银行渠道的突破口之一是使监管部门区别对待保障房贷款和普通商品房开发贷款。银监会最近召集了工、农、中、建、交及国开行等六大银行，就当前和今后保障房建设举行新闻通气会。可喜的是，会后，中国建设银行公司部副总经理刘守平随即表示，2011年建设银行将单独安排保障房贷款新增计划，将普通商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务差别化对待。据他透露，根据计划，将在2011年加大保障房新增贷款规模，同时对普通商品房开发贷款仍延续2010年的“名单制”。但是，在监管部门对此尚无明确表态之时，对于其他非国有银行，这一差别化对待能否实施还有待观察。
第二，拓展新的投资主体，保险资金备受期待，众多来自保险机构的代表委员在两会上争相表态。粗略统计，在这一名单上，不仅包括全国政协委员、中国人保集团总裁吴焰，还有全国政协委员、中国人寿集团董事长杨超，以及3月3日对媒体发表过类似观点的全国政协委员、中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲。
面对保险机构的热情，保监会主席吴定富业已表态，保险资金参与保障房建设没有法律障碍，保监会正在研究细则，有望在上海先行试点。
第三，则是尚未获得批复的创新性融资工具。业内呼吁已久的保障房私募基金和保障房REITs（房地产信托投资基金）正是众望所归。据记者了解，由全国工商联主导设立的全国第一个公共租赁住房基金——建银精瑞公租房建设投资基金，现已上报国家发改委，正待审批。2月28日，全国工商联房地产商会执委会副主任、副秘书长王玉清告诉记者，该基金规模初定200亿元，由上海建银精瑞资产管理有限公司具体运作。已经转向保障房领域的REITs更具灵活性，公租房的投入由企业承担，建成后的出租收益也由企业收取，企业把公租房出租收益打包后证券化，通过REITs回笼资金，投入下一个公租房项目。上海、北京、天津等试点地区早已上报方案待批。
正如全国政协常委、国务院参事、北大经济学院教授李庆云所说，财政资金、银行信贷和社会资金都是保障房建设的重要资金来源，但要解决长期大规模建设的资金需求，唯有通过金融创新。因此，为确保保障性住房资金来源，必须要解决引导机制的建设问题。需要引导的不仅有各级政府的财政资金、市场上的机构投资，还应涵盖流动性过剩却苦于缺乏投资出口的民间资本。